Door: REEF geeft raad / 28 juni 2013 / Recht

Op 27 juni vond er een geslaagde REEF-deelt-kennisbijeenkomst plaats, met als onderwerp "Waarom gemeentelijk vastgoedmanagement professionaliseren, privatiseren en fiscaal optimaliseren". Het seminar werd georganiseerd door de divisie Bouw & Infra en de divisie Recht van REEF en werd speciaal ingericht voor een ieder die met gemeentelijk vastgoed te maken heeft.

Een verslag van Peter Rutten

In dit tijdperk van bezuinigingen en hervormingen vragen gemeenten zich af op welke terreinen dit kan plaatsvinden. Bezuinigen op overhead- en beheerkosten liggen direct voor de hand. Maar is er eigenlijk wel voldoende informatie en kennis aanwezig om hierover goede beslissingen te kunnen nemen? 
De vraag is eenvoudiger dan het antwoord. Wellicht moeten we ons eerst de vraag stellen: ‘Waarom gemeentelijk vastgoedmanagement professionaliseren, privatiseren en fiscaal optimaliseren?

De volgende sprekers zijn door REEF uitgenodigd om de vraag hierover beantwoord te krijgen: Patrick de Kort, directeur Instituut VastGoedManagement en Mike Raafs, directeur Zeker Fiscaal.
Beiden zijn zeer gedreven en bekenden op dit werkgebied. Al jaren leveren zij onafhankelijk van elkaar aan overheid en semioverheid advieswerk op het gebied van vastgoedmanagement respectievelijk BTW-heffingen.

De onderwerpen van de sprekers vulden elkaar naadloos aan en stellen de aanwezigen in staat zich met de problematiek te identificeren en de interactie met elkaar aan te gaan. Voorbeelden uit actuele krantenberichten en eigen ervaringen werden met elkaar gedeeld.

Als eerste spreker nam Patrick de Kort het woord.

Voor het gemeentelijk vastgoedmanagement is de kennis en inzicht helaas in veel gemeenten nog niet optimaal en soms beneden het gewenste niveau. Indien dit geoptimaliseerd kan worden, kan dit - door  efficiënter beleid en betere strategie - veel besparingen en geld opleveren.

Hierbij dient gedacht te worden aan energiebesparingen, uitbesteden van vastgoed, efficiënt vastgoedbeheer, verbetering politieke inzicht, het managen van geldstromen,  inrichten vastgoedbeleid en administratie. Het beleid is in veel gemeentes veelal intern georiënteerd hierdoor kunnen  visie en vastgoedmanagement zich niet verder op extern niveau ontwikkelen.

Op basis van een jl. landelijk uitgevoerd onderzoek kan geconcludeerd worden dat het professionaliseren van het  vastgoedmanagement de oplossing kan zijn van de bezuinigingstaakstellingen die vele gemeente zich opgelegd hebben.

Met name grote gemeentes zijn zich inmiddels hiervan bewust en hebben hun organisatie en beleid reeds hierop aangepast. Sinds 1 juli 2012 bestaat de wet ‘Markt en Overheid’. Deze wet is in het leven geroepen om concurrentievervalsing bij en door overheden te voorkomen. De voorwaarden die binnen deze wet gelden verlangen feitelijk een professioneel vastgoedmanagement. De wet zou dus per definitie ervoor kunnen zorgen dat gemeentes betere inzichten en beleid kunnen ontwikkelen waarbij tevens duidelijke onderbouwing en benchmarking kunnen worden aangeleverd.

Na de pauze nam Mike Raafs het woord en vervolgde de interessante meeting.

Binnen het vastgoedbeleid dient er heel duidelijk gekeken te worden naar de hoedanigheid en het beheer van het eigen vastgoed. Als overheid kun je onbewust je zelf flink te kort doen. Wanneer ben je overheid en wanneer ben je ondernemer. Hoe ziet de fiscus dat? Dit kan direct een verschil geven van 21% op je investeringskosten.

Het BTW vraagstuk brengt aan het reeds complexe vastgoedmanagement dus nog enkele extra verdiepingen aan. Welke verbanden zijn er te leggen? Hoe kun je dit het beste managen? Waar kun je nog veel geld op verdienen (niet uitgeven)?

De gemeente beheert en exploiteert haar eigen vastgoed. Hierbij is de BTW in de  investeringskostenberekeningen vaak een onnodige kostenpost (21%). De BTW kosten post drukken altijd stevig op het budget en haar besluitvorming. Wat betekent het nu als je inzicht verkrijgt in de fiscale regeling? Welke voordelen zijn er dan nog te halen?

Ondanks dat het veelal maatwerk betreft zijn, er zeker enkele ‘laag hangende vruchten’ te noemen:
Gemeentehuis: herberekening mengpercentage (gemeente wel/niet ondernemend), Brede scholen en BSO (integratie heffing herziening), scherpere afbakening gemeenschapsvoorzieningen (door BCF), zendmasten (recht op aftrek inkoop-btw), bibliotheek (optie btw-belaste verhuur).

Binnen het aspect Gelegenheid Geven Tot Sportbeoefening (GGTS) kennen we nog enkele oplossingen. Traditioneel en afhankelijk van een aantal voorwaarden bestaat er 21% btw-aftrek en 6% btw-afdracht tussen gemeente  en sportverenigingen. In deze variant is er dus geen enkele BTW kostenpost meer voor de sportvereniging maar nog wel voor de gemeente.

Voor de gemeente zou het dus een oplossing zijn als de accommodatie wordt geprivatiseerd of als er een stichting als tussenpartij wordt aangewezen. In deze situatie vervalt voor de gemeente hier ook de btw kostenpost.

In een sneltreinvaart worden nog meer items aangelicht die betrekking hebben  op de btw-aftrek en btw-afdracht binnen het vastgoed van de gemeente zoals recente arresten van de Hoge Raad, de regelingen in de Daklozen- en verslaafdenopvang, kinderboerderij, brandweerkazerne (in relatie tot de veiligheidsregio’s), gemeenschapsvoorzieningen, monumenten en parkeren.

De avond bracht voor de aanwezigen veel stof tot nadenken. Het motto was duidelijk:

• Gemeenten staan er wellicht beter voor wanneer er goed wordt gekeken naar het eigen maatschappelijk vastgoedbeheer, -management en het kennisniveau dat hiervoor nodig is;
• Het inbrengen/toepassen van deze kennis dient direct in relatie gebracht te worden met de geplande bezuinigingen, reorganisaties, het afstoten van vastgoed en het aangaan van nieuwe (beheer)overeenkomsten;
• Door een professioneler vastgoedmanagement ontstaat er meer inzicht en marktconforme benchmarking waarop de politiek betere besluiten kan nemen en beleid uit kan zetten.

Mocht u nog vragen hebben over vastgoed-gerelateerde onderwerpen, neem dan contact op met REEF via 040-2946888 en vraag naar Raymond Nijssen of Eelke van der Heijden; met uw juridisch-gerelateerde vraagstukken kunt u ook terecht bij www.reefgeeftraad.nl.